Companhias tradicionais brasileiras têm ido além de seus negócios principais e investido no setor imobiliário para aproveitar oportunidades do mercado. É o caso da Melhoramentos, dona de cerca de 40% do território de Caieiras, cidade da região metropolitana de São Paulo com 95 mil habitantes. Originalmente do ramo de produção de papel e do mercado editorial, a empresa prepara a conversão de antigos terrenos de plantação de eucalipto em dois centros logísticos e também em um empreendimento residencial. Outras companhias têm seguido o mesmo caminho (mais informações nesta página).

Desde 2020, a Melhoramentos passa por reestruturação com foco em rentabilidade, ampliando digitalização e criando produtos à base de matérias-primas renováveis para o setor de embalagens. Como parte da estratégia, a Melhoramentos criou a Altea, empresa que já nasceu com terrenos que totalizam 152 milhões de m² e abrangem áreas com potencial para projetos logísticos, industriais, turísticos, residenciais e ambientais. Os terrenos ficam no entorno de São Paulo e no sul de Minas Gerais.

Na frente residencial, a Altea, liderada por Carolina Alcoforado, já lançou o condomínio horizontal Swiss Park, na região de Caieiras, e outros cinco projetos similares estão em fase de estudos. Lançado em parceria com a Swiss Park Incorporadora, o condomínio tem 92 lotes residenciais a partir de 275 m², 23 lotes comerciais a partir de 420 m², 74 lotes mistos a partir de 400 m² e 69 mil m² de áreas verdes.

No total, em Caieiras e região, a empresa tem 33 milhões de m² para a criação de projetos logísticos, residenciais ou mistos. Em Bragança Paulista (SP), são 6,5 milhões de m² para projetos residenciais. Por fim, em Camanducaia (MG), são mais 113 milhões de m² para turismo ecológico, residências e empreendimentos mistos.

Na área de logística, a empresa tem hoje participação em dois centros de distribuição em Caieiras, com área bruta locável de 330 mil m². Os empreendimentos são resultado de parcerias com os fundos de investimentos Brix e Cosmic.

“Entramos no negócio com um sócio e oferecemos a terra e o conhecimento local. Ao longo do tempo, criaremos novos projetos e participaremos do equity (capital), e a nossa entrada na incorporação no futuro”, afirma Carolina.

O CEO da Melhoramentos, Rafael Gibini, diz que os terrenos são uma herança de quando a empresa atuava de forma vertical no mercado, produzindo o papel para seus livros. “No passado, o mote era da árvore ao livro. Chegamos a ter até livrarias. Mas o negócio foi se transformando. O papel, a gente não produz mais. Produzimos fibra, que vendemos ao mercado. Por ter a fazenda com o plantio de eucalipto, podemos usar a madeira para criar nossos produtos ou comercializála, como já fazemos.”

Segundo Gibini, os ativos imobiliários foram herdados dessa estratégia ligada à cadeia de papel e celulose. “Começamos a ver nessa gestão a oportunidade que tínhamos nas mãos.”

Entre 2020 e 2023, o crescimento de receita da empresa foi de 27% ao ano. A Melhoramentos, que estava dando prejuízo, passou a gerar lucro e o negócio imobiliário representou 4% do resultado do ano passado, com faturamento de R$ 7,8 milhões. Porém, a Altea tem participação ainda maior no Ebitda (lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização). Dos R$ 48,8 milhões em 2023, R$ 12,7 milhões vieram da Altea. A iniciativa imobiliária pode ajudar a empresa a mudar sua principal fonte de receita atualmente, que é majoritariamente o comércio de madeira.

A meta é manter um crescimento ordenado do negócio imobiliário e continuar com matas nativas, buscando uma gestão de terras de forma sustentável, inclusive com comercialização de créditos de carbono. •

‘DA ÁRVORE AO LIVRO’.

“No passado, o mote era da árvore ao livro. Chegamos a ter até livrarias. Mas o negócio foi se transformando. O papel, a gente não produz mais” Rafael Gibini

CEO da Melhoramentos