Os prédios antigos de Santana, na zona norte de São Paulo, vêm perdendo valor em relação à média da cidade por causa do elevado custo dos condomínios. Um apartamento de 80 m², com um dormitório e uma vaga de garagem, pode ser encontrado por cerca de R$ 610 mil, ou R$ 7,6 mil por metro quadrado. Em contrapartida, a taxa de condomínio supera R$ 2 mil por mês, além do IPTU. O peso dessas despesas reduz a atratividade dos imóveis e pressiona seus preços.

Dados do índice FipeZap mostram que, entre dezembro de 2022 e junho de 2026, o preço médio do metro quadrado residencial na capital passou de R$ 10.196 para R$ 12.055, alta de 18,2%. Em Santana, a valorização foi menor: de R$ 7.896 para R$ 9.023, avanço de 14,3%. Levantamento do QuintoAndar com 330 anúncios indica preço médio de R$ 1,8 milhão para imóveis de 205 m², com valor médio de R$ 8,8 mil por metro quadrado e condomínios superiores a R$ 2 mil.

Principal polo de alto padrão da zona norte, Santana teve forte verticalização após a inauguração da Linha 1-Azul do Metrô, em 1974. A maior parte dos edifícios foi construída entre as décadas de 1970 e 1980 e hoje exige investimentos crescentes em manutenção, elevando as despesas condominiais.

Segundo especialistas, o impacto da taxa de condomínio sobre o valor do imóvel é maior nos segmentos de médio e baixo padrão. Já os imóveis de alto luxo tendem a preservar o preço de venda, pois o condomínio representa parcela menor da renda dos compradores.

Para Felipe Faustino, especialista em Direito condominial e sócio do escritório Faustino e Teles, prédios antigos têm custos altos porque demandam substituição de tubulações, modernização de instalações elétricas e adaptação às novas tecnologias, como carregadores de veículos elétricos. A inadimplência também pesa nas contas. Quando parte dos moradores deixa de pagar as cotas, o déficit é distribuído entre os condôminos adimplentes, pressionando novos reajustes.

O professor Fernando Calvetti, da Universidade do Estado de Santa Catarina (Udesc), diz que Santana segue uma tendência observada em grandes cidades, onde imóveis próximos a estações de transporte público costumam valer mais. Apesar disso, ele diz que o bairro terá de discutir mecanismos de financiamento para reformas condominiais, sob risco de perder atratividade para compradores mais jovens, que preferem plantas modernas e edifícios com infraestrutura atualizada.

CRÉDITO. Para o pesquisador, a tendência é que o debate sobre a recuperação dos edifícios antigos ganhe força nos próximos anos. “Uma discussão que precisa acontecer na Prefeitura de São Paulo é a criação de linhas de financiamento para reformas condominiais. Hoje praticamente não existe um

“Uma discussão que vai ter de acontecer na Prefeitura de São Paulo é se não seria viável disponibilizar ou facilitar planos de financiamento para reformas condominiais” Fernando Calvetti Professor de Arquitetura da Udesc

instrumento voltado para esse tipo de intervenção, apesar da idade avançada de boa parte das edificações da cidade”, diz.

Na avaliação de Valter Caldana, professor da Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da Universidade Presbiteriana Mackenzie, Santana atravessa uma fase de transição semelhante à vivida por Higienópolis. Segundo ele, imóveis antigos passam por um período de desvalorização antes de receberem investimentos em retrofit, o que tende a recuperar os preços no longo prazo graças à localização privilegiada.

Caldana observa ainda que a verticalização de Santana ocorreu num momento de expansão do crédito imobiliário para a classe média, impulsionado pelo antigo Banco Nacional da Habitação (BNH). “A chegada do metrô acelerou a ocupação da região. Santana recebeu uma das primeiras grandes ondas de verticalização voltadas para a classe média paulistana.”

A perda de valor dos imóveis antigos, em sua avaliação, tende a ser temporária. “Higienópolis passou pelo mesmo processo. Houve um período em que apartamentos antigos ficaram relativamente baratos. Depois vieram as reformas, os retrofits e a revalorização. Santana reúne características semelhantes e pode seguir um caminho parecido.”

Outra alternativa para reduzir despesas é a adoção de portarias eletrônicas. Como a mão de obra representa um dos principais custos dos condomínios, sistemas de monitoramento remoto podem reduzir a taxa condominial entre 20% e 30%, embora exijam adaptações na rotina dos moradores.

Enquanto os edifícios antigos enfrentam desafios, os empreendimentos novos são lançados com preços significativamente superiores. Dados da consultoria Brain mostram que o metro quadrado dos lançamentos em Santana alcança, em média, R$ 12,5 mil em 2026. O preço médio dos imóveis novos é de R$ 1,43 milhão, para apartamentos de 127 m². A escassez de terrenos próximos ao metrô e a fragmentação da área disponível, explica Fábio Tadeu Araújo, CEO da Brain, elevam os custos das incorporações no bairro. •