O bairro da Barra Funda, em São Paulo, viveu um boom de lançamentos imobiliários em 2024, e a tendência deve se manter neste ano. De janeiro a setembro, foram lançados na região 3.484 novos apartamentos, um salto de 1.787% em relação ao mesmo período em 2023, segundo dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc).

Com isso, os apartamentos compactos que já dominam o mercado imobiliário da capital paulista há alguns anos estão se tornando maioria também no bairro, que deve receber cerca de 10 mil novos moradores após a conclusão das obras.

O tamanho médio dos imóveis à venda na Barra Funda atualmente é de 61 metros quadrados (m²), com preços em torno de R$ 680 mil, segundo levantamento feito pelo Estadão com base em 1.300 anúncios da plataforma Zap. A maioria dos projetos imobiliários novos na região tem unidades que vão de 27 a 40 m².

O que fez deslanchar os lançamentos imobiliários na Barra Funda foi a revisão do zoneamento, que aumentou o potencial construtivo – ou seja, os prédios podem ser mais altos e portanto com mais apartamentos.

Antes disso, as incorporadoras consideravam que a conta de novos projetos na região, mesmo que do programa Minha Casa, Minha Vida, raramente fechava. Isso porque a localização estratégica do bairro para acessar tanto a região da Faria Lima quanto a zona norte e o centro eleva o custo dos terrenos acima da média de outros bairros da cidade.

Essa expansão imobiliária da Barra Funda já se reflete em dados populacionais. De acordo com o Censo Demográfico 2022, em 12 anos a Barra Funda teve aumento de 132,5% no número de moradores, a maior expansão de todos os 96 distritos da capital paulista. O número saltou de 14.383 pessoas em 2010 para 33.436 em 2022.

INTEGRAÇÃO. Conhecida pelo terminal rodoviário integrado à Linha 3-Vermelha do metrô, a região vai ganhar mais uma estação de metrô, a Água Branca, da

Linha 6-Laranja, que está em construção e levará os passageiros até a estação São Joaquim, da Linha 1-Azul, passando por áreas próximas a faculdades como PUC, FAAP e Mackenzie.

Cyro Naufel, gerente institucional do Grupo Lopes, lembra que as mudanças na legislação e a demanda por moradias favoreceu o desenvolvimento imobiliário da Barra Funda.

Naufel diz que a chegada de novos apartamentos ao bairro tende a trazer mais estabelecimentos comerciais, como supermercados e padarias. Embora a infraestrutura de transporte seja um atrativo para o mercado imobiliário, nem sempre foi assim. “Por muito tempo, a linha do trem foi uma barreira física para a expansão. Mas com a valorização e a escassez de terrenos nesses bairros, o mercado começou a atravessar essa barreira e a explorar a Barra Funda.”

Apesar de o bairro aparecer como o que tem mais imóveis em estoque, segundo levantamento da Brain feito em dezembro, com a virada do ano, as unidades da região têm sido vendidos numa velocidade considerada saudável. “Se olharmos os lançamentos de 24 a 36 meses atrás, o estoque já foi praticamente zerado. O estoque maior está nos empreendimentos lançados nos últimos 12 meses, o que é uma velocidade natural do mercado”, diz Naufel.

ALTA RENDA. Para atrair o público de alta renda para a área, a Tecnisa criou o empreendimento Reserva Flamboyant, que fica no Jardim das Perdizes, um bairro planejado pela própria incorporadora no limite entre a Barra Funda e a Água Branca e de frente para um parque de 45 mil m². O projeto destaca-se por ser a torre mais alta da região, com 38 andares e apartamentos de três a quatro dormitórios, com duas a três suítes, e áreas que variam de 157 a 377 m², além de duas a quatro vagas de garagem.

O Reserva Flamboyant teve Valor Geral de Vendas de R$ 1,6 bilhão em 2024 (até o terceiro trimestre). O empreendimento, cuja obra ainda não começou, terá áreas comuns com quadra de tênis, beach tennis, cinema, piscina coberta e descoberta, spa, academia e quadra poliesportiva.

O diretor comercial, de vendas e marketing da Tecnisa, Miele Abrão, conta que o projeto do bairro planejado começou em 2013, mas passou por um hiato de lançamentos devido à falta de Cepacs (Certificados de Potencial Adicional de Construção) e os empreendimentos foram retomados a partir de 2023.

Desde então, já foram quatro lançamentos, sendo três só no ano passado, totalizando 740 apartamentos: o Recanto das Oliveiras (424 unidades), o Bosque Cerejeiras (100 unidades) e o Reserva Flamboyant (216 unidades), com preço médio do metro quadrado de R$ 16 mil, o que leva os preços apartamentos a uma faixa que vai de R$ 1,28 milhão a R$ 5,4 milhões.

O Parque das Perdizes, que fica no centro do pequeno bairro planejado na Barra Funda, é um dos principais chamarizes para o consumidor de alta renda que procura imóveis naquela área da cidade. Os apartamentos têm vista para as copas das árvores, e o parque conta com segurança 24h organizada por uma associação local.

“É sobre você poder descer com o seu filho para fazer um piquenique e estar aqui na porta de casa, sem precisar pegar o carro. A gente vende mais do que o metro quadrado”, afirma Abrão. •

“A gente teve as revisões do Plano Diretor e da lei do zoneamento que favoreceram o aproveitamento desses terrenos. Então, combinado com esses incentivos de unidades compactas, aumentou o interesse do incorporador nessas regiões que têm essa vocação para esse tipo de produto”

Cyro Naufel gerente do Grupo Lopes