Proliferação de obras em bairros como Mooca e Perdizes (foto) revela vigor do mercado imobiliário em São Paulo; em março, pela primeira vez, segundo pesquisa da Brain Inteligência Estratégica, total de imóveis vendidos na capital paulista superou 100 mil unidades em 12 meses, 25% a mais que em igual período de 2023.

“Com mais pessoas empregadas, há maior confiança e mais renda disponível para compra de imóveis” Sergio Tormin

Sócio da Vectis Gestão

O acúmulo de obras a cada esquina em bairros como Mooca e Perdizes é uma mostra do vigor do mercado imobiliário em São Paulo nesse momento. Em março, pela primeira vez, o total de imóveis vendidos na capital paulista ultrapassou a marca das 100 mil unidades no acumulado de 12 meses, segundo pesquisa da Brain Inteligência Estratégica. Em relação ao período de 12 meses até março de 2023, a alta no número de unidades vendidas foi de 25%.

A forte demanda tem produzido transformações na cidade. Mesmo bairros tradicionalmente comerciais estão incorporando empreendimentos residenciais. É o caso de Santo Amaro – que abriga o Largo 13, centro de compras equivalente à 25 de Março –, que aparece como o quarto bairro com maior número de vendas e o terceiro com mais lançamentos no período.

Outra região que se destaca pela expansão imobiliária é a Mooca, bairro tradicional que ainda mantém fábricas, galpões e casas, mas que há alguns anos entraram na mira das incorporadoras. Como no passado, em que o bairro abrigava famílias abastadas que construíam mansões, prédios de alto padrão não param de ser levantados ali.

De acordo com o estudo da Brain, a Mooca é hoje a líder em vendas na capital, com 3.540 apartamentos comercializados em 12 meses até março. O bairro da Zona Leste foi também onde mais se lançou novos apartamentos no período, ficando ainda em segundo lugar em lançamentos de imóveis pelo Minha Casa, Minha Vida (MCMV), atrás apenas do Jardim São Luís, na Zona Sul.

TERRENOS E METRÔ.

Para o economista especialista em mercado imobiliário e CEO da Brain, Fábio Tadeu Araújo, o novo Plano Diretor da cidade tem papel fundamental no aumento da densidade demográfica do distrito. “A revisão do plano no ano passado estimulou a incorporação imobiliária próxima a metrôs, favorecendo parte do bairro. Outro ponto positivo da Mooca é a disponibilidade de terrenos, que possibilitou maior número de lançamentos”, diz ele.

Para o sócio da TREE – The Real Estate Environment, Daniel Diniz Sznelwar, há outros fatores por trás da mudança de perfil da região além do transporte sobre trilhos. “A Mooca passa por uma transformação de um bairro industrial para residencial, muito por conta da recente Operação Urbana Bairros do Tamanduateí, que propõe uma série de ações para o desenvolvimento econômico, urbanístico e social da região, como a produção de moradia popular. É uma região rica culturalmente, que tem de crescer, mas preservando sua história”.

Arnaldo Vieira, professor de planejamento urbano na Unip (Universidade Paulista), diz que o mercado imobiliário só não vai ter uma interferência maior na Mooca porque o Departamento do Patrimônio Histórico (DPH) agiu rapidamente para tombar parte da região. Ele observa ainda que a Mooca já dispõe de uma infraestrutura que será aproveitada pelos novos moradores, mas que será necessário um investimento massivo em transporte público e mais segurança para as pessoas possam usar meios alternativos como bicicletas, evitando o trânsito com o adensamento na região.

DE MUDANÇA.

Maria José Ferreira Alves será uma das novas moradoras da região: está prestes a se mudar para o novo apartamento na Mooca, local que escolheu não apenas pelo preço acessível, mas também pela proximidade do metrô e outras conveniências. Com deficiência visual, ela usa os trens para se deslocar pela cidade.

“Depois de 14 anos morando na Vila Mariana, escolhi me mudar para Mooca pela combinação de acessibilidade, conveniência e infraestrutura. Vou morar em um prédio mais moderno, com lojas no térreo, o que facilita muito a minha vida. O bairro, que une o antigo ao moderno, oferece ótimas padarias, cantinas, museus, escolas e até uma universidade próxima. Morar perto do metrô é uma necessidade para mim, não um luxo”, diz Maria José.

Em toda a cidade, somente em março foram lançados 21 empreendimentos residenciais, com a oferta de 6.056 unidades no mercado. No mesmo período, as vendas líquidas totalizaram 8.154 unidades residenciais. Especialistas apontam que seria necessário menos de um ano para acabar com todo estoque existente na cidade se não houvesse nenhum lançamento no período.

Para o economista Renan Pieri, professor da Fundação Getulio Vargas, um fator importante para o crescimento recente do setor imobiliário foi a queda dos juros. “A redução das taxas de juros pode impulsionar o mercado imobiliário, pois torna o crédito mais acessível, diminuindo o custo das parcelas de empréstimos e facilitando a aquisição de imóveis dentro do orçamento familiar.”

Além disso, diz ele, com juros mais baixos a poupança e outras aplicações financeiras se tornam menos atrativas, estimulando a procura por imóveis, que podem oferecer melhores retornos por meio de aluguel ou valorização. Nesse sentido, a possibilidade de o ciclo de queda dos juros ter terminado na última reunião do Copom, ou estar muito perto de terminar, pode acabar sendo uma ducha de água fria no mercado.

O sócio da Vectis Gestão, Sergio Tormin, lembra que a redução do desemprego também é um fator relevante para o crescimento das vendas de apartamentos – a taxa de desemprego no País caiu de 14,9% no primeiro trimestre de 2021 para 7,5% no trimestre encerrado em abril. “Com mais pessoas empregadas, há maior confiança e mais renda disponível para compra de propriedades”, diz.

Para Bruno Lessa, fundador do Grupo VGV e especialista no setor, o que não faltam são meios para que se consiga comprar um imóvel hoje. “Ao adquirir imóveis prontos, novos ou usados, o financiamento bancário é a opção mais comum. Para imóveis em construção ou na planta, o pagamento pode ser parcelado até a conclusão, seguido de financiamento bancário.”

Além disso, ele lembra que o programa MCMV oferecem facilidades para à aquisição do primeiro imóvel por famílias com renda de até R$ 8 mil, com subsídios e juros baixos. “E ainda há alternativas como consórcios e negociações diretas, ampliando as opções disponíveis”. •

A Mooca teve o maior número de vendas de apartamentos em 12 meses: 3.540 unidades

“A redução das taxas de juros pode impulsionar o mercado imobiliário, pois torna o crédito mais acessível e barato” Renan Pieri

Economista da FGV